A contratação de empresas terceirizadas é comum em condomínios, especialmente para serviços de portaria, limpeza, conservação, jardinagem, segurança e manutenção.
Em regra, esses trabalhadores são empregados da empresa prestadora de serviços, responsável por sua contratação, remuneração e direção. O condomínio, por sua vez, mantém relação contratual com a prestadora e pode fiscalizar a execução dos serviços contratados.
A Lei nº 6.019/1974 prevê que a empresa prestadora contrata, remunera e dirige o trabalho de seus empregados. Também estabelece que a contratante pode responder subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas referentes ao período da prestação de serviços.
Essa distinção é importante para que o síndico e a administração condominial atuem dentro dos limites legais, evitando a caracterização de subordinação direta.
Quem é responsável pelo funcionário terceirizado?
Em regra, a empresa prestadora é responsável pela contratação, remuneração, organização do trabalho e aplicação de medidas disciplinares aos seus empregados.
Desta forma, o condomínio pode acompanhar a prestação dos serviços, verificar o cumprimento do contrato, registrar falhas e solicitar providências à empresa contratada.
Entretanto, o condomínio deve evitar assumir a direção cotidiana do trabalho objeto do contrato de prestação de serviços, como controlar diretamente férias, folgas, punições, remuneração, jornada ou modo de execução das atividades.
A terceirização é lícita, permitida legalmente, inclusive em relação à atividade principal da contratante, desde que não haja fraude ou subordinação jurídica direta ao condomínio. Essa foi a orientação fixada pelo STF no RE 958252/MG, Tribunal Pleno, julgamento em 30/08/2018, publicação em 13/09/2019, relator Luiz Fux.
O que o condomínio pode fazer?
O condomínio pode:
- orientar sobre regras de acesso, circulação, identificação e segurança;
- comunicar à empresa prestadora os padrões de qualidade previstos no contrato;
- fiscalizar a execução dos serviços contratados;
- registrar reclamações e ocorrências;
- reunir documentos, imagens e informações obtidos legalmente;
- encaminhar os fatos ao preposto ou responsável indicado pela empresa;
- solicitar esclarecimentos e providências à empresa prestadora;
- exigir a correção de falhas à empresa prestadora.
- solicitar, quando previsto no contrato e justificado pelos fatos, a substituição do profissional.
Neste contexto, as orientações relacionadas ao funcionamento do condomínio, à segurança e ao acesso às áreas comuns podem ser transmitidas aos trabalhadores. Contudo, as cobranças relacionadas à execução do trabalho devem ser encaminhadas pelo condomínio à empresa prestadora ou ao seu preposto.
Deste modo, o condomínio deve fiscalizar o resultado e a qualidade dos serviços contratados, sem assumir a direção cotidiana dos empregados da empresa terceirizada.
O que o síndico não deve fazer?
O síndico ou outro representante do condomínio não deve aplicar diretamente advertências, suspensões ou outras penalidades disciplinares aos empregados da empresa prestadora de serviços – terceirizada.
Do mesmo modo, o condomínio também deve evitar ameaçar o trabalhador com demissão ou determinar diretamente seu desligamento.
Ou seja, essas medidas pertencem, em regra, ao poder disciplinar da empresa empregadora.
Por exemplo, se um funcionário tratar um morador do condomínio de forma inadequada, a administração deve registrar os fatos e encaminhar reclamação formal à empresa terceirizada, solicitando a apuração e a adoção das providências cabíveis.
Assim, a empresa prestadora deverá avaliar a situação e decidir, conforme a legislação trabalhista, o contrato de trabalho e suas normas internas, se haverá aplicação de medida disciplinar ou substituição do profissional.
Exemplos práticos, corretos e incorretos:
a) Exemplo correto
Um funcionário terceirizado trata um morador – condômino de forma inadequada durante a execução de suas atividades.
Deste modo, a administração do condomínio registra os fatos, identifica eventuais testemunhas, reúne provas obtidas legalmente e encaminha reclamação formal à empresa prestadora – terceirizada, solicitando a apuração e as providências necessárias.
b) Exemplo incorreto
O síndico do condomínio chama diretamente o funcionário da terceirizada, entrega uma advertência por escrito, ameaça aplicar suspensão ou determina que ele seja demitido.
Portanto, essa conduta, incorreta, pode ultrapassar os limites da fiscalização contratual e criar risco de alegação de subordinação direta.
A diferença é simples: o condomínio pode exigir que o serviço seja prestado corretamente – nos exatos termos do contrato de prestação de serviços firmado com a terceirizada, mas a empresa terceirizada é quem deve dirigir e disciplinar diretamente seus empregados.
Como o Condomínio deve formalizar as reclamações?
É recomendável que o condomínio estabeleça procedimento interno para registrar e encaminhar ocorrências envolvendo trabalhadores terceirizados.
Sempre que houver uma reclamação, recomenda-se:
- registrar data, horário e local;
- descrever os fatos de forma objetiva;
- evitar julgamentos pessoais ou acusações sem comprovação;
- identificar testemunhas;
- reunir documentos ou imagens obtidos legalmente;
- encaminhar a comunicação à empresa prestadora – terceirizada;
- solicitar esclarecimentos e providências em prazo razoável, à terceirizada;
- acompanhar a resposta e verificar a solução adotada.
Desta forma, o contrato de prestação de serviços também deve estabelecer canais de comunicação, responsabilidades, forma de fiscalização, eventual procedimento específico para reclamações e regras para eventual substituição de profissionais.
Prevenção de riscos trabalhistas
A terceirização não elimina automaticamente os riscos trabalhistas do condomínio.
Neste contexto, verifica-se que o condomínio pode responder subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas referentes ao período da prestação dos serviços.
Por isso, o condomínio deve:
- contratar empresas com capacidade econômica compatível, reconhecidas com boa reputação no mercado;
- verificar a regularidade da prestadora;
- manter contrato escrito e detalhado;
- fiscalizar a execução dos serviços;
- documentar reclamações e providências;
- evitar ordens diretas sobre aspectos próprios da relação de emprego;
- manter registros das comunicações realizadas com a prestadora.
Portanto, uma gestão preventiva, com contratos bem elaborados e procedimentos claros, contribui para reduzir conflitos, passivos trabalhistas e prejuízos financeiros ao condomínio.
Experiência comprovada do escritório Gonçalves Machado Advogados
O escritório Gonçalves Machado Advogados já auxiliou diversos condomínios em questões relacionadas à contratação e à fiscalização de empresas terceirizadas, possuindo ampla e reconhecida experiência na condução estratégica desse tipo de demanda.
Neste cenário, respeitar a legislação, a Convenção Condominial e o Regimento Interno é fundamental para o síndico e para a administração do condomínio.
Realizamos análises detalhadas da legislação, da jurisprudência e dos contratos firmados com empresas terceirizadas, a fim de verificar a legalidade das pretensões do síndico e de sua Administração. Dessa forma, garantimos maior segurança jurídica na tomada de decisões.
Além disso, em muitos casos, atuamos de forma preventiva, contribuindo para reduzir o risco de ações trabalhistas e prejuízos financeiros ao condomínio e à comunidade condominial.
O advogado condominial, verdadeiramente especialista em Direito Condominial, deve conhecer a legislação aplicável, a jurisprudência, a Convenção Condominial e o Regimento Interno do condomínio em que presta serviços.
Portanto, a figura de um Advogado Condominial Especialista é de extrema importância para que as decisões sejam tomadas e aplicadas de forma correta e segura, evitando assim, discussões e judicializações, bem como graves prejuízos financeiros para o Condomínio e sua comunidade.
E então, você está satisfeito com a assessoria jurídica do seu Condomínio? Ela é realmente especializada na área condominial?
