A vida em condomínio é marcada pela necessidade de convivência harmônica e pelo compartilhamento de espaços.
Nesse cenário, a realização de obras nas áreas comuns é um tema que frequentemente gera dúvidas e conflitos.
Para esclarecer o assunto, o escritório Gonçalves Machado, especializado no Direito Condominial e em renomados Condomínios no DF e região, preparou uma explicação simples, direta e baseada na legislação pátria vigente e mais atual.
Compreender as regras estabelecidas pelo Código Civil e pela Convenção do Condomínio é o primeiro passo para garantir uma gestão transparente, evitar gastos irregulares e assegurar que as melhorias realmente valorizem o patrimônio de todos.
Quais obras podem ser realizadas sem autorização?
A legislação brasileira, em especial o Código Civil, classifica as obras (ou benfeitorias) em três categorias, e o poder de decisão do síndico varia conforme cada uma delas:
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Obras Necessárias: São aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Pense em um reparo emergencial na rede elétrica ou o conserto de um vazamento no telhado. Mesmo nesses casos, é essencial: justificar a urgência, prestar contas posteriormente e registrar as ações de forma transparente.
Obras necessárias e urgentes: Podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização, com posterior comunicação à assembleia.
Obras necessárias, mas não urgentes e de valor excessivo: Exigem aprovação prévia da assembleia.
- Obras Úteis: Aumentam ou facilitam o uso da área comum, como a instalação de um sistema de segurança ou a cobertura da garagem. Exigem aprovação da maioria dos condôminos (50% + 1).
- Obras Voluptuárias: São as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, como a construção de uma fonte decorativa ou um novo projeto de paisagismo. Por serem consideradas “supérfluas”, exigem o voto de dois terços de todos os condôminos.
Caso prático: obra irregular realizada pelo síndico – construção de ponto de ônibus sem autorização
Em um caso recente acompanhado pelo escritório Gonçalves Machado Advogados, o síndico decidiu, por conta própria, construir pontos de ônibus dentro do condomínio, sem qualquer aprovação em assembleia — nem do projeto, nem da execução da obra.
O resultado foi extremamente negativo:
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A obra foi realizada sem planejamento técnico adequado;
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Não houve participação dos condôminos na decisão;
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O projeto não passou previamente por análise estética ou funcional;
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Os pontos de ônibus foram feitos de qualquer jeito, com acabamento de baixa qualidade e uma estética que em nada combina com o padrão do Condomínio;
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O dinheiro dos condôminos foi gasto de forma irregular em uma obra que não apenas falhou em agregar valor, como também se tornou um símbolo de má gestão e desrespeito à comunidade condominial;
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O que deveria ser uma melhoria acabou por desvalorizar a imagem do local;
A intenção pode até ter sido boa, mas a obra foi executada ilegalmente, sem qualquer projeto ou autorização da assembleia.
Neste caso, a construção dos pontos de ônibus, por não ser uma obra necessária ou urgente, somente poderia ter sido realizada com a devida aprovação em assembleia, tanto do projeto quanto do orçamento.
A conduta do síndico, ao agir à revelia da comunidade condominial, configura um ato de gestão irregular, passível de responsabilização pessoal pelos prejuízos causados.
A jurisprudência é clara ao determinar o desfazimento de obras realizadas sem a devida autorização assemblear, pois o interesse da coletividade deve ser sempre preservado.
Experiência Comprovada do escritório Gonçalves Machado
O escritório Gonçalves Machado Advogados já auxiliou diversos Condomínios em questões relacionadas às obras nas áreas comuns condominiais.
Nesse contexto, respeitar a lei e a Convenção/Regimento Interno é fundamental para o Síndico e a Administração do Condomínio, em sua missão de gerir todo o empreendimento condominial.
Realizamos análises detalhadas da lei, da jurisprudência e das Convenções e Regimentos Internos Condominiais, sempre com o objetivo de verificar a legalidade da pretensão do síndico e sua Administração. Em muitos casos, evitamos a tomada de decisões ilegais que poderiam afetar o interesse coletivo.
A figura de um Advogado Condominial Especialista é de extrema importância para que as decisões sejam tomadas e aplicadas de forma correta e segura, evitando assim, discussões e judicializações, bem como graves prejuízos financeiros para o Condomínio e sua comunidade.
O Advogado Condominial Especialista deve conhecer a legislação própria, a jurisprudência, além de dominar plenamente a Convenção Condominial e o Regimento Interno do Condomínio em que presta serviços.
E então, você está satisfeito com a assessoria jurídica do seu Condomínio? Ela é realmente especializada na área condominial?
