Furtos em Condomínios: A Complexa Questão da Responsabilidade

 

Para que você tenha todas as informações sobre esse tema, o escritório Gonçalves Machado, especialista em Direito Condominial, preparou um artigo completo com os principais pontos sobre furtos em condomínios e a correspondente complexa questão da responsabilidade.

A ocorrência de furtos no interior das áreas comuns do Condomínio e, por vezes, nas unidades privativas, levanta uma questão crucial: quem é o responsável pelos prejuízos sofridos pelos condôminos quando a Convenção condominial não prevê expressamente essa responsabilidade?

Ademais, na ocorrência de um furto, deve-se observar se na Convenção consta previsão de responsabilidade do Condomínio. Caso não haja, ou então conste cláusula excluindo a responsabilidade, o Condomínio, em regra, não poderá ser responsabilizado.

Neste contexto, a jurisprudência do TJDFT tem estabelecido que, nas hipóteses de furto ou roubo, em suas unidades autônomas e até mesmo na área comum, o Condomínio somente tem responsabilidade de indenizar os condôminos quando há expressa previsão na Convenção ou no Regimento Interno do Condomínio.

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça também já pacificou entendimento no sentido de que o Condomínio apenas será responsabilizado pela reparação dos prejuízos experimentados pelos condôminos em decorrência de furtos praticados nas áreas comuns e autônomas do edifício, quando houver cláusula expressa na respectiva Convenção.

Sobre o tema, tem-se por pacíficos os entendimentos jurisprudenciais a seguir transcritos:

“JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. CONDOMÍNIO. FURTO DE BICICLETA OCORRIDO EM ÁREA COMUM DE EDIFÍCIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE GUARDA E VIGILÂNCIA DE BENS NO REGIMENTO CONDOMINIAL. ESTIPULAÇÃO REGIMENTAL QUE AFASTA RESPONSABILIDADE. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.
1. O condomínio só responde por furto ocorrido nas áreas comuns e autônomas se prevista expressamente tal responsabilidade na respectiva convenção, porquanto resulta em mais um ônus à coletividade. Precedentes. (Acórdão nº. 554641, 20090110881813ACJ, Relator Asiel Henrique, Acórdão nº. 543106, 20100410017824ACJ, Relator José Guilherme de Souza; Acórdão nº. 462140, 20090710391356ACJ, Relator Giselle Rocha Raposo).
2. Na hipótese, não existe controvérsia acerca do furto da bicicleta pertencente à autora, ocorrido no dia 31/12/10, na garagem do edifício residencial da SQS 110, bloco K, subsolo (Art. 334, inciso III, CPC). Todavia, o regimento interno do Condomínio réu não prevê cláusula assecuratória de prejuízos materiais experimentados pelos condôminos. Ao contrário, o Art. 25 é claro ao dizer que a Associação não se responsabiliza por qualquer roubo e/ou furto ocorrido no interior da garagem (fl. 49). Nesse contexto, demonstrado que o condomínio não assumiu a guarda e vigilância do bem furtado, e nenhuma participação fora atribuída a qualquer funcionário seu no ilícito, não há que se falar na sua obrigação em indenizar civilmente.
3. Na associação de pessoas em condomínios, horizontal ou vertical, prevalece a autonomia da vontade, estabelecendo os condôminos regras internas de caráter contratual mediante a votação e aprovação em assembleias, devendo prevalecer, quanto às obrigações entre si, o que estabeleceram livremente suportar ou excluir, e desde que as estipulações não violem norma de ordem pública.
4. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do art. 46, da Lei nº 9.099/95. Condenada a recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais), suspensa a exigibilidade por força da gratuidade de justiça deferida (fl. 69). (Acórdão n.601528, 20110112015210ACJ, Relator: DEMETRIUS GOMES CAVALCANTI, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 03/07/2012, Publicado no DJE: 06/07/2012. Pág.: 271).” (grifos nossos).

 

“JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO INOMINADO. REALMENTE DEVERIA SER CONHECIDO O RECURSO INOMINADO, UMA VEZ QUE NÃO SE TRATA DE CÓPIA DE PAGAMENTO COM AUTENTICAÇÃO MECÂNICA, E SIM DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO FEITO DIRETAMENTE PELA INTERNET. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARA CONHECER O RECURSO INOMINADO. FURTO DE BICICLETA NO INTERIOR DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO NA CONVENÇÃO OU NO REGIMENTO INTERNO. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95. Sem honorários advocatícios.

(Acórdão n.745724, 20130110475055ACJ, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 17/12/2013, Publicado no DJE: 07/01/2014. Pág.: 405).” (grifos nossos).

 

 

“CIVIL. CONDOMÍNIO. FURTO DE BICICLETA. AUSÊNCIA DA ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE. DEVER DE INDENIZAR INEXISTENTE. SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO.
1. Demonstrado que o condomínio não assumiu a guarda do bem furtado e que não houve a participação de empregado no evento danoso não há que se falar em dever de indenizar. Ademais, dever de indenizar para condomínios residenciais exige previsão expressa, porquanto resulta em mais um ônus à coletividade.

2. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Custas e honorários pelo recorrente á base de 10% sobre o valor da condenação. Cobrança suspensa por cinco anos em razão da gratuidade de justiça concedida.(Acórdão n.419281, 20080110192712ACJ, Relator: WILDE MARIA SILVA JUSTINIANO RIBEIRO, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 02/02/2010, Publicado no DJE: 03/05/2010. Pág.: 157).” (grifos nossos)

 

Experiência – Gonçalves Machado Advogados

 

O escritório Gonçalves Machado Advogados, com mais de 15 anos de experiência na área Condominial, já se deparou com inúmeras situações de condôminos que foram furtados interior das áreas comuns e ajuizaram ações contra o Condomínio em busca de indenizações, sendo todas as ações julgadas improcedentes:

 

No primeiro caso, um condômino alegou em sua ação que sentiu falta de um prato e dois vasos decorativos quando da desmontagem da decoração de uma festa realizada em um salão de festa do Condomínio. O pedido foi julgado improcedente, eis que a Convenção do Condomínio existia previsão expressa de exclusão de responsabilidade do condomínio. Veja:

“SENTENÇA

(…)

Em análise, observo que a improcedência do pedido é manifesta, pois a Convenção do Condomínio exclui a responsabilidade do réu em caso de furto de bens ocorrido no interior do Condomínio (art. 32), exceto em caso de omissão, conforme o entendimento das Turmas Recursais deste eg. TJDFT (Acórdão n.671507, 20120910124524ACJ, Relator: JOÃO LUIS FISCHER DIAS, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 16/04/2013, Publicado no DJE: 26/04/2013. Pág.: 225).

Ademais, observo que a autora não listou seus pertences em conferência com o preposto do condomínio antes e depois do evento, o que impede completamente a dilação probatória no intuito de evidenciar qualquer ato culposo pelo condomínio em relação ao dever de guarda ou mesmo liquidar eventual prejuízo material.

Por fim, tem-se que a autora concorreu para o imbróglio, pois não retirou seus pertences ao final do evento, postergando a retirada para o dia seguinte, sendo que o prazo estipulado pelo regulamento do condomínio é o encerramento do evento e entrega das chaves (art. 7°).

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO e resolvo o mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil vigente.

Sem custas e honorários. Com o trânsito, dê-se baixa e arquivem-se.

Publique-se. Registrado eletronicamente. Intime-se. BRASÍLIA-DF. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Juíza de Direito.” (grifos nossos)

 

No segundo caso, um condômino alegou em sua ação que sua bicicleta foi furtada nas dependências do Condomínio, dentro no bicicletário.

Neste sentido, o magistrado entendeu que mesmo demonstrada a ocorrência de furto de bicicleta no interior do bicicletário do Condomínio, não existia previsão expressa de responsabilização na Convenção e nem no Regimento Interno do Condomínio.

Acrescenta-se ainda que o TJDFT sedimentou neste caso, que se não há dever de guarda e vigilância do bem furtado, não há obrigação de indenizar.

Neste sentido, o pedido foi julgado improcedente. Veja trechos da sentença:

“SENTENÇA

(…)

“A responsabilidade do condomínio por prejuízos experimentados por seus moradores, decorrentes de atos ilícitos praticados nas suas dependências, somente é exigível havendo cláusula expressa em sua Convenção.

Apesar de o autor ter demonstrado os fatos narrados e o prejuízo sofrido, conforme boletim de ocorrência de ID. 142747578 e nota fiscal de ID. 142747579, observa-se que não há dever de guarda por parte do condomínio réu.

Isso porque, de acordo com a convenção de ID. 142747580, não há previsão de seguro para os casos de roubo e furto. Ademais, a cláusula 32ª assim dispõe: “O Condomínio e sua Administração não serão responsáveis, além do previsto em apólices de seguro, por quaisquer roubos ou furtos de bens ou veículos, bem como acidentes, incêndios, mortes, no ambiente do Edifício, salvo se por dolo, má fé, omissão ou culpabilidade comprovada pela Justiça. Aos Condôminos cabe o dever de praticar medidas preventivas, e ao Condomínio o dever de zelar no estrito limite da capacidade funcional e tecnológico instalada”. (grifo nosso)

Com isso, mesmo demonstrada a ocorrência de furto de bicicleta no interior do bicicletário, não há previsão expressa de responsabilização do condomínio na convenção e nem no regimento interno. Se não há dever de guarda e vigilância do bem furtado, não há obrigação de indenizar”

(…) Vara Cível do Guará/DF.” (grifos nossos)

 

Deste modo, entendemos que, em regra, a responsabilidade do Condomínio por prejuízos experimentados por seus moradores, em decorrência de furtos ou roubos praticados nas áreas comuns e autônomas do edifício, somente é exigível havendo cláusula expressa em sua Convenção.

 

Entretanto, há exceções que devem ser verificadas em cada caso concreto, quais sejam:

• Existência de cláusula expressa de responsabilidade do Condomínio na sua Convenção;
• Comprovação de que o Condomínio assumiu a guarda e vigilância do bem;
• Comprovação inequívoca de dolo, má-fé, omissão ou culpabilidade do Condomínio na via judicial.

 

A figura de um Advogado Condominial especializado é de extrema importância para que as decisões sejam tomadas e aplicadas de forma correta, evitando assim, discussões e judicializações.

O Advogado Condominial deve conhecer a legislação própria, a jurisprudência, além dominar plenamente a Convenção Condominial e o Regimento Interno do Condomínio que presta serviços.

E então, você está satisfeito com a assessoria jurídica do seu Condomínio?

Ela é realmente especializada na área condominial?