A IMPORTÂNCIA DA FISCALIZAÇÃO DO PONTO ELETRÔNICO EM EMPRESAS/CONDOMÍNIOS

cartaõ de ponto site

Prezados Leitores,

Hoje vamos abordar sobre o cartão de ponto dos funcionários.

Após longos anos na jornada profissional do escritório Gonçalves & Machado Advogados Associados, no direito empresarial e condominial, um assunto que sempre está em pauta, é o registro na folha de pontos dos funcionários.

Muitos funcionários maliciosamente aproveitam da falta de fiscalização das empresas/condomínios para deixar de bater o ponto eletrônico ou bater em horários diferentes do realmente trabalhado.

Sem um controle de ponto confiável, o empregado tem espaço para ingressar com reclamações trabalhistas, trazendo sérias consequências para a empresa/condomínio.

De acordo com a lei, o ponto eletrônico deve ser marcado tanto entrada como na saída.

O horário de almoço também deve ser marcado tanto na entrada quanto no retorno.

Portanto, se você deseja manter sua empresa/condomínio dentro da lei do ponto eletrônico e evitar demandas judiciais, indicamos que fiscalize os cartões de pontos dos seus funcionários.

Neste âmbito, o escritório Gonçalves & Machado advogados Associados, com atuação há mais de 10 anos na área condominial e empresarial, ajuda os seus clientes a aperfeiçoar, fiscalizar, penalizar a conduta dos condôminos infratores, orientar os funcionários, realizar contratos mais equilibrados e justos, sem abusividade dos prestadores de serviços, dentre outros.

E aí, a assessoria jurídica da sua empresa/condomínio te atende plenamente?

Agende um horário para que nosso escritório conheça seu condomínio/empresa, sem qualquer compromisso, inclusive para troca de experiências na referida área.

http://goncalvesmachado.com.br/contato/

LOCAÇÃO DO TELHADO DO CONDOMÍNIO PARA ANTENAS DE TELEFONIA

instalação de antena bmp

 

Prezados Leitores,

 

Hoje vamos abordar a locação de área comum do condomínio para Antenas.

 

Após longos anos na jornada profissional do escritório Gonçalves &  Machados Advogados Associados, especialmente no direito condominial, um assunto que sempre está em pauta entre os síndicos, é a locação do telhado do condomínio para Antenas de telefonia.

 

Primeiramente, precisamos entender que o telhado do condomínio constitui uma área comum.

 

Mas o que seria uma área comum?  É toda aquela área que compõe o condomínio e suas instalações, cujo domínio é de uso e domínio comum a todos. Podemos citar, como áreas comuns: hall de entrada, telhado, escadaria, corredores internos, as paredes e elementos das fachadas, espaço dos elevadores, dentre outros.

 

Ou seja, no caso, o telhado, pertence a todos os proprietários do empreendimento e não pode ser alugado pela administração do condomínio, sem prévia aprovação em assembleia.

 

Seguem breves considerações jurídicas sobre o tema para o síndico que deseja alugar o telhado do condomínio para empresas de telefonias e tecnológicas:

1)           A locação de área comum do condomínio, necessitaria de aprovação por unanimidade dos condôminos, quórum especial;

2)           A instalação de antena de telefone ou outras, em área comum do condomínio deve, portanto, ser previamente aprovada em AGE, com o referido quórum especial (unanimidade);

3)           Segundo julgados do TJDFT, o síndico é investido apenas de poderes ordinários de administração e não pode, sem o respaldo do órgão condominial competente, celebrar contratos alheios à gestão cotidiana do condomínio, salvo nas hipóteses de extrema emergencialidade, o que não é o caso. E mais, segundo o TJDFT, a instalação de antena de transmissão de operadora de telefonia nas áreas comuns não se insere nas necessidades do condomínio ou na gestão habitual dos seus interesses, razão pela qual desborda dos poderes implícitos contidos na administração ordinária que rege e limita a atuação do síndico.

4)           Por outro lado, lembramos também que a instalação de torres destinadas a antenas de transmissão de sinais de telefonia no âmbito do Distrito Federal deve ser precedida do licenciamento por parte da administração pública. Isso significa que o condomínio pode ser passível de ser autuado e apenado, se permitir a sua instalação à margem do legalmente exigido.

5)           Seguem os julgados do TJDFT sobre o tema:

“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTRATO CELEBRADO COM OPERADORA DE TELEFONIA. INSTALAÇÃO DE ANTENA DE TRANSMISSÃO. FALTA DE AUTORIZAÇÃO OU APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL. NEGÓCIO JURÍDICO QUE EXORBITA A ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO. NEGÓCIO JURÍDICO INVÁLIDO. REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS DO LOCADOR. FALTA DE AMPARO LEGAL.

  1. De acordo com a inteligência do artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é investido apenas de poderes ordinários de administração e não pode, sem o respaldo do órgão condominial competente, celebrar contratos alheios à gestão cotidiana do condomínio, salvo nas hipóteses de extrema emergencialidade.
  2. Em se tratando de ato ou fato inteiramente alheio à finalidade da entidade condominial ou à sua administração ordinária, cabe ao interessado em contratar com o condomínio se certificar previamente sobre a outorga de poderes ao síndico para a realização do negócio jurídico.

III. A instalação de antena de transmissão de operadora de telefonia nas áreas comuns não se insere nas necessidades do condomínio ou na gestão habitual dos seus interesses, razão pela qual desborda dos poderes implícitos contidos na administração ordinária que rege e limita a atuação do síndico.

  1. Ressente-se de vício de validade contrato celebrado pelo síndico sem a indispensável autorização da assembleia geral que tem por objeto a locação de espaço nas áreas comuns do condomínio para a instalação de antena de transmissão de operadora de telefonia.
  2. O condomínio não pode ser responsabilizado pelas despesas ou prejuízos com a retirada de equipamento instalado por operadora de telefonia nas áreas comuns de forma irregular.
  3. Recurso do Autor provido. Recurso adesivo do Réu desprovido.

(Acórdão n.887139, 20130110810145APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Revisor: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/07/2015, Publicado no DJE: 09/09/2015. Pág.: 136)

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO ANULATÓRIA. OBJETO. AUTO DE INTIMAÇÃO DEMOLITÓRIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ELISÃO DA EFICÁCIA DE ATOS ADMINISTRATIVOS. REMOÇÃO DE EQUIPAMENTOS DE ESTAÇÃO RÁDIO BASE – “ERB” INSTALADOS EM COBERTURA DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO DO LOCAL DE INSTALAÇÃO. CONDOMÍNIO. AUTUAÇÃO. LEGITIMAÇÃO. SUSPENSÃO. EXTERIORIZAÇÃO DO PODER DE POLÍCIA. VEROSSIMILHANÇA DO ADUZIDO. PROVA INEQUÍVOCA. INEXISTÊNCIA. PROVIMENTO ANTECIPATÓRIO. INDEFERIMENTO.

  1. A antecipação de tutela tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão, à medida que não tem caráter instrumental, ensejando, ao contrário, o deferimento da prestação perseguida de forma antecipada.
  2. A instalação de torres destinadas a antenas de transmissão de sinais de telefonia no âmbito do Distrito Federal deve ser precedida do licenciamento por parte da administração pública, que é municiada do poder-dever de fiscalizar as construções erigidas em áreas urbanas, podendo embargá-las e até mesmo demolir as obras executadas em desconformidade com o legalmente exigido sem prévia autorização judicial, não se afigurando revestido de verossimilhança, deixando desguarnecido de probabilidade o direito invocado, o aduzido por condomínio edilício almejando safar-se da atuação fiscalizadora da administradora quando não guardara subserviência ao legalmente pautado ao permitir a instalação do acessório em área comum.
  3. O condomínio edilício, como titular do direito de uso da cobertura do edifício e locador da área nela inserida na qual fora instalada antena de transmissão de sinal de telefonia celular ante o contrato de locação que firmara com a operadora de telefonia proprietária e usuária direta do equipamento, é responsável, junto à administração, pela legitimidade da instalação do acessório, sendo passível de ser autuado e apenado se permitira sua instalação à margem do legalmente exigido, pois inserido em área que titulariza e cujo uso deve, portanto, regular.
  4. Agravo regimental conhecido e desprovido. Unânime.

(Acórdão n.649642, 20120020279705AGI, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 23/01/2013, Publicado no DJE: 01/02/2013. Pág.: 230)”

Muitos síndicos, sem o auxílio adequado de uma acessória jurídica especializada em condomínios, realizam contratos com as empresas de telefonia, sem saber dos riscos (rescisão, multas contratuais, multas municipais, dentre outras) que o condomínio fica sujeito, posto que as empresas quando oferecem as propostas, simplesmente ignoram a legislação específica.

Com um escritório especializado na seara jurídica condominial, o síndico garante uma contratação segura e sem vícios.

Neste âmbito, o escritório Gonçalves & Machado advogados Associados, com atuação há mais de 10 anos na área condominial, ajuda os seus condomínios clientes a aperfeiçoar, fiscalizar, penalizar a conduta dos condôminos infratores, orientar os funcionários, realizar contratos mais equilibrados e justos, sem abusividade dos prestadores de serviços, dentre outros.

E aí, a assessoria jurídica do seu Condomínio te atende?

Agende um horário para que nosso escritório conheça seu condomínio, sem qualquer compromisso, inclusive para troca de experiências na referida área, gratuitamente.

http://goncalvesmachado.com.br/contato/

 

 

Como é possível a alteração da convenção do condomínio?

50

Para alteração é necessário o quórum de dois terços de todos os condôminos proprietários.

Para atingir o quórum necessário o condomínio deve investir em campanhas para atingir este quórum qualificado. O uso de procurações, assembleias abertas também contribuem para o alcance deste quórum.

A atualização da convenção condominial é fundamental para uma gestão de qualidade e para que os regramentos do local sigam o uso que a comunidade deseja.

A maioria das convenções são desatualizadas, seja pelas novas necessidades dos Condomínios, bem como por terem sido confeccionadas pelas Construtoras/Incorporadoras, que não se preocuparam, efetivamente, com os verdadeiros anseios dos condôminos.

Importante lembrar que as alterações na convenção não devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.

Uma convenção aprimorada, com direitos e deveres equilibrados, com regras claras e atuais, específicas para cada Condomínio, ocasiona harmonia entre os condôminos, além de facilitar o trabalho cotidiano da administração.

Por fim, salienta-se ser fundamental na alteração da convenção, a atuação ativa de um advogado especializado em Condomínios.

Como é a Assessoria Jurídica do seu Condomínio? Ela te atende?

7-Ideias-de-Negócios-Digitais-Inovadores

Os advogados do escritório Gonçalves & Machado advogados Associados perceberam em seus encontros com síndicos de condomínios localizados no DF e região, que muitos condomínios acreditam ter um jurídico apto a atender todas as demandas existentes em um condomínio, quando na realidade, não possuem.

Muitos condomínios utilizam o jurídico das empresas administradoras de condomínio ou empresas de contabilidade, sem mesmo saber da ilegalidade desta forma de serviço oferecido, bem como dos riscos inevitáveis.

Por Lei Federal, a assessoria jurídica deve ser totalmente independente de qualquer outro serviço.

Ora, o advogado da empresa administradora de condomínio e/ou da empresa de contabilidade, NÃO DEVE, de forma alguma, ser o mesmo do condomínio, eis que eventual erro da administradora pode ser camuflado por ambos e os prejuízos ao condomínio podem ser incalculáveis. Acredite!

Importante lembrar que uma assessoria jurídica condominial vai muito além das ações de execuções para cobrar débitos condominiais. A verdadeira assessoria jurídica condominial deve possuir caráter preventivo e contínuo, em todas as várias áreas do Direito.

Elaboração de pareceres, consultas jurídicas, confecção de notificações, advertências, análises de contratos com fornecedores, comparecimento em assembleias, mediação de conflitos, dentre outros, são alguns dos vários serviços jurídicos que verdadeiramente transcendem a simples cobrança judicial de débitos condominiais.

A atuação do escritório Gonçalves & Machado advogados Associados é diária e contínua, extremamente próxima e verdadeiramente diferente de tudo que há atualmente no mercado.

O síndico e os funcionários dos condomínios clientes possuem contato direto e imediato com os advogados do escritório, o que resulta na rapidez e eficácia das respostas às consultas e em soluções imediatas, gerando assim grande contentamento da equipe do condomínio com o serviço jurídico prestado com extrema dedicação e compromisso.

Não é recomendado contratar um advogado somente quando o condomínio tiver problemas judiciais, é necessário que a assessoria jurídica esteja apta para auxiliar também preventivamente, evitando assim demandas que podem gerar grandes prejuízos.

Ora, naturalmente uma demanda judicial de elevado valor, a exemplo das ações trabalhistas, comprometem toda a saúde financeira do condomínio, que costumeiramente não possui grandes quantias disponíveis em caixa, e mesmo se o tiver, não seria endereçado ao pagamento de indenizações judiciais.
Veja a gravidade e inconveniência de ser necessária a instituição de taxa extra, para que sejam pagas condenações trabalhistas ou de outras esferas judiciais (ex: Juizado Especial, Justiça Comum Cível, etc.).

Assim, os serviços jurídicos devidamente prestados são cruciais para o bom andamento de um condomínio, com a abrangência dos diversos temas e áreas do direito, como análise dos contratos, notificações, pareceres, consultorias e defesas trabalhistas, dentre outros.

E mais, a proteção conferida pelo escritório Gonçalves & Machado advogados Associados ao Condomínio, necessariamente favorece e blinda o síndico e administrador do Condomínio, que tem sensivelmente reduzidos os riscos de ser responsabilizado, civilmente e criminalmente, em sua árdua tarefa de gerir o condomínio.

Neste âmbito, o escritório Gonçalves & Machado advogados Associados, com atuação há mais de 10 anos na área condominial, ajuda os condomínios clientes a aperfeiçoar, fiscalizar, penalizar a conduta dos condôminos infratores, orientar os funcionários, realizar contratos mais equilibrados e justos, sem abusividade dos prestadores de serviços, dentre outros.

E aí, a assessoria jurídica do seu Condomínio te atende?
Agende um horário para que nosso escritório conheça seu condomínio, sem qualquer compromisso, inclusive para troca de experiências na referida área.

Contato/Localização

RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO DE IMPOSTO DE RENDA SOBRE O GANHO DE CAPITAL

O contribuinte que foi obrigado ao pagamento de imposto de renda sobre o ganho de capital, na venda de imóvel para quitar saldo de outro, anteriormente adquirido, pode pedir a restituição, via demanda judicial, do valor que pagou.

O Superior Tribunal de Justiça entendeu que a determinação da Instrução Normativa nº 599/2005, que somente isenta o ganho de capital se o valor da venda do imóvel for usado, dentro de cento e oitenta dias, para adquirir imóvel novo e, não para pagar saldo de imóvel já adquirido é ilegal, pois a Lei nº 11.196/2005, que instituiu esta isenção, não prevê esta limitação imposta pela Receita Federal do Brasil.